Việc “mua bán nhà hàng” là một giao dịch lớn, đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết về nhiều khía cạnh, từ tài chính, pháp lý cho đến vận hành. Cho dù bạn là người muốn sang nhượng quán ăn của mình hay đang ấp ủ ý định mua lại một nhà hàng đang hoạt động, việc nắm rõ “quy trình mua bán nhà hàng” từ đầu đến cuối là vô cùng quan trọng. Một quy trình rõ ràng sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro không đáng có, đảm bảo quyền lợi của các bên và hoàn tất giao dịch một cách suôn sẻ, minh bạch. Bài viết này sẽ cùng bạn đi sâu vào từng bước trong quy trình mua bán nhà hàng, chia sẻ những kinh nghiệm thực tế để bạn có thể tự tin thực hiện một thương vụ thành công và hiệu quả nhất.
Quy trình mua bán nhà hàng: Bước 1 – Chuẩn bị và định giá (Dành cho người bán)
Nếu bạn là người muốn bán nhà hàng, việc chuẩn bị kỹ lưỡng trước khi rao bán sẽ giúp bạn định giá chính xác và thu hút người mua tiềm năng.
Định giá nhà hàng
- Đánh giá tài sản hữu hình:
- Kiểm kê chi tiết: Lập danh sách đầy đủ tất cả tài sản cố định như hệ thống bếp (bếp, lò, tủ lạnh, tủ đông, máy rửa chén…), nội thất (bàn, ghế, quầy bar, tủ trưng bày), hệ thống điện nước, điều hòa, hệ thống PCCC, thiết bị POS, chén đĩa, ly tách, dụng cụ nấu nướng.
- Định giá tài sản: Ước tính giá trị còn lại của từng tài sản dựa trên giá mua ban đầu, thời gian sử dụng và tình trạng hiện tại. Bạn có thể tham khảo giá thị trường của các thiết bị tương tự đã qua sử dụng.
- Chi phí cải tạo: Tính toán chi phí bạn đã bỏ ra để sửa chữa, thiết kế, trang trí quán.
- Phân tích hiệu quả kinh doanh:
- Thu thập báo cáo tài chính: Chuẩn bị báo cáo doanh thu, chi phí, lợi nhuận ròng hàng tháng/quý trong ít nhất 1-2 năm gần nhất. Cần có số liệu minh bạch từ phần mềm quản lý, sổ sách kế toán, hoặc sao kê ngân hàng.
- Tính lợi nhuận ròng trung bình: Đây là con số quan trọng nhất mà người mua quan tâm. Nó thể hiện khả năng sinh lời thực tế của quán.
- Phân tích dòng tiền: Cho người mua thấy được dòng tiền dương và ổn định của nhà hàng.
- Định giá giá trị vô hình:
- Thương hiệu và uy tín: Quán có lượng khách quen lớn không? Có được đánh giá cao trên các nền tảng trực tuyến không? Có lượng theo dõi lớn trên mạng xã hội không?
- Vị trí: Vị trí mặt bằng có đắc địa, dễ tiếp cận không? Có gần khu dân cư, văn phòng, trường học, hay khu du lịch không?
- Hợp đồng thuê: Thời hạn hợp đồng thuê còn lại bao lâu? Giá thuê có hợp lý không? Có điều khoản cho phép sang nhượng rõ ràng không?
- Công thức, menu độc đáo: Nếu có các món ăn đặc trưng, công thức bí truyền, hoặc menu được xây dựng công phu.
- Mối quan hệ với nhà cung cấp: Có nguồn cung cấp nguyên liệu ổn định, giá tốt.
Chuẩn bị hồ sơ pháp lý và tài chính
- Giấy tờ pháp lý: Tập hợp đầy đủ giấy phép đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận an toàn vệ sinh thực phẩm, giấy phép phòng cháy chữa cháy (nếu có). Đảm bảo tất cả đều còn hiệu lực.
- Hợp đồng thuê mặt bằng: Bản gốc hợp đồng thuê với chủ nhà.
- Hồ sơ tài chính: Các báo cáo doanh thu, chi phí, hóa đơn, chứng từ liên quan.
- Hồ sơ nhân sự: Danh sách nhân viên, hợp đồng lao động, mức lương, các khoản bảo hiểm đã đóng (nếu có).
Quy trình mua bán nhà hàng: Bước 2 – Tìm kiếm và thẩm định (Dành cho người mua)
Nếu bạn là người đang tìm mua nhà hàng, đây là giai đoạn bạn cần sự cẩn trọng và tỉ mỉ nhất để đảm bảo không đầu tư sai chỗ.
Tìm kiếm nhà hàng phù hợp
- Xác định mục tiêu và ngân sách: Bạn muốn mua loại hình nhà hàng nào (cơm văn phòng, lẩu nướng, quán ăn nhanh, cà phê…)? Đối tượng khách hàng mục tiêu là ai? Ngân sách tối đa bạn có thể chi trả cho việc mua và vận hành là bao nhiêu?
- Kênh tìm kiếm:
- Trang web/ứng dụng: Chợ Tốt, https://www.google.com/search?q=Batdongsan.com.vn, Muaban.net.
- Mạng xã hội: Các nhóm Facebook về sang nhượng quán ăn tại khu vực bạn quan tâm.
- Môi giới chuyên nghiệp: Liên hệ các công ty môi giới bất động sản hoặc môi giới chuyên về F&B. Họ có thông tin đa dạng và kinh nghiệm tư vấn.
- Khảo sát trực tiếp: Đi thực tế các khu vực tiềm năng, tìm kiếm các biển hiệu “Sang nhượng” hoặc “Cho thuê”.
Thẩm định nhà hàng tiềm năng (Due Diligence)
Đây là bước cực kỳ quan trọng, đòi hỏi sự kỹ lưỡng để đánh giá đúng giá trị và rủi ro của nhà hàng.
- Tìm hiểu lý do sang nhượng: Hỏi rõ chủ cũ về lý do bán. Lý do có minh bạch và hợp lý không (chuyển công tác, bận việc gia đình, chuyển ngành…)? Cần cẩn trọng với các lý do như kinh doanh thua lỗ, tranh chấp.
- Kiểm tra tài chính:
- Yêu cầu báo cáo tài chính chi tiết: Xem xét doanh thu, lợi nhuận, chi phí trong 1-2 năm gần nhất. Yêu cầu chủ quán cung cấp hóa đơn đầu vào, bảng lương nhân viên, sao kê ngân hàng để đối chiếu.
- Quan sát thực tế: Đến quán vào các khung giờ khác nhau, các ngày khác nhau trong tuần để tự mình đánh giá lượng khách thực tế.
- Kiểm tra doanh thu từ các ứng dụng giao hàng: Nếu quán có bán trên GrabFood, ShopeeFood, Baemin… hãy yêu cầu xem lịch sử đơn hàng và doanh thu từ các kênh này, vì dữ liệu này thường minh bạch hơn.
- Kiểm tra các khoản nợ: Yêu cầu chủ quán cam kết bằng văn bản về việc không có các khoản nợ với ngân hàng, nhà cung cấp, cơ quan thuế, hoặc nợ lương nhân viên.
- Đánh giá mặt bằng và vị trí:
- Vị trí: Có đông dân cư, văn phòng, hoặc khách du lịch không? Có dễ tìm, dễ tiếp cận không? Có chỗ đỗ xe thuận tiện không?
- Tình trạng mặt bằng: Kết cấu nhà, hệ thống điện nước, thoát nước, hút mùi, PCCC. Có cần sửa chữa lớn không?
- Hợp đồng thuê mặt bằng: Kiểm tra kỹ thời hạn còn lại (tối thiểu 1-2 năm để ổn định), giá thuê, điều khoản tăng giá, và quan trọng nhất là điều khoản cho phép chuyển nhượng hợp đồng thuê. Nếu chủ nhà không đồng ý chuyển nhượng hợp đồng, giao dịch sẽ rất rủi ro.
- Kiểm tra pháp lý:
- Giấy phép kinh doanh: Kiểm tra thời hạn, ngành nghề.
- Giấy phép an toàn vệ sinh thực phẩm, PCCC: Đảm bảo quán đủ điều kiện hoạt động.
- Các vấn đề pháp lý khác: Có tranh chấp, kiện tụng nào liên quan đến quán không?
- Đánh giá các yếu tố khác:
- Trang thiết bị: Kiểm tra tình trạng hoạt động của tất cả các thiết bị.
- Nhân sự: Nếu muốn giữ lại nhân viên, tìm hiểu về đội ngũ nhân sự hiện tại.
- Công thức, menu: Nếu mua vì các món ăn đặc trưng, đảm bảo chủ cũ sẽ chuyển giao công thức.
- Kinh nghiệm từ bạn tôi: Cô Hoa, người từng mua lại một quán ăn, đã kể lại rằng cô đã dành hẳn một tuần để “thẩm định” quán. Cô đến quán vào các giờ ăn khác nhau, giả vờ là khách hàng để quan sát lượng khách, trò chuyện với nhân viên và thậm chí còn thuê một người bạn đóng vai khách lạ để thử đồ ăn và đưa ra nhận xét khách quan. Nhờ sự tỉ mỉ đó mà cô đã đưa ra quyết định đúng đắn.
Quy trình mua bán nhà hàng: Bước 3 – Đàm phán và ký kết hợp đồng
Sau khi thẩm định và quyết định mua/bán, giai đoạn đàm phán và ký kết hợp đồng là cực kỳ quan trọng để chốt giao dịch.
Đàm phán
- Đàm phán giá: Dựa trên kết quả thẩm định, người mua đưa ra mức giá đề nghị. Người bán đưa ra mức giá mong muốn. Quá trình thương lượng sẽ diễn ra cho đến khi hai bên đạt được thỏa thuận về giá cả và các điều khoản khác.
- Thống nhất các điều khoản: Ngoài giá, cần thống nhất rõ ràng về:
- Danh mục tài sản cụ thể được bao gồm trong giá bán.
- Thời gian bàn giao quán.
- Phương thức thanh toán (một lần hay chia thành các đợt).
- Trách nhiệm về các khoản nợ phát sinh trước và sau ngày bàn giao.
- Điều khoản về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà.
- Hỗ trợ từ bên bán sau bàn giao (ví dụ: hướng dẫn công thức, quy trình vận hành trong 1-2 tuần).
Ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng
- Soạn thảo hợp đồng: Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà hàng cần được soạn thảo rõ ràng, chi tiết, bao gồm tất cả các điều khoản đã thống nhất.
- Thông tin các bên: Họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD của người bán và người mua. Nếu là doanh nghiệp, cần ghi rõ tên công ty, mã số thuế, người đại diện.
- Mô tả tài sản: Địa chỉ nhà hàng, diện tích, và danh mục chi tiết các tài sản hữu hình (thiết bị, nội thất) được bao gồm trong giá bán.
- Giá bán: Tổng giá trị giao dịch và phương thức thanh toán (đợt 1 bao nhiêu, các đợt tiếp theo ra sao, thời gian cụ thể).
- Ngày bàn giao: Thời gian cụ thể bàn giao quán và các tài sản đi kèm.
- Điều khoản về nợ: Cam kết của bên bán về việc thanh toán toàn bộ các khoản nợ phát sinh trước ngày bàn giao.
- Điều khoản chuyển nhượng hợp đồng thuê: Thể hiện rõ việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mặt bằng có được sự đồng ý của chủ nhà hay không và các điều khoản liên quan.
- Trách nhiệm và quyền lợi: Quy định rõ trách nhiệm và quyền lợi của mỗi bên sau khi hợp đồng được ký kết.
- Điều khoản bồi thường: Nếu có bên vi phạm hợp đồng.
- Công chứng hợp đồng: Để đảm bảo tính pháp lý và ràng buộc trách nhiệm, hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà hàng nên được công chứng tại văn phòng công chứng. Điều này sẽ giúp bạn tránh được rất nhiều rủi ro về sau.
- Tham khảo luật sư: Đây là bước không thể thiếu. Một luật sư chuyên về kinh doanh hoặc bất động sản sẽ giúp bạn rà soát lại toàn bộ hợp đồng, đảm bảo các điều khoản chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi của bạn và tránh những rủi ro pháp lý tiềm ẩn.
Quy trình mua bán nhà hàng: Bước 4 – Bàn giao và hoàn tất giao dịch
Đây là giai đoạn cuối cùng, nơi quyền sở hữu và trách nhiệm được chuyển giao chính thức.
Bàn giao tài sản và giấy tờ
- Lập biên bản bàn giao: Biên bản này phải liệt kê chi tiết từng tài sản được bàn giao, tình trạng của chúng, và có chữ ký xác nhận của cả hai bên.
- Bàn giao giấy tờ:
- Chuyển giao bản gốc các giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận an toàn vệ sinh thực phẩm, giấy phép PCCC.
- Bàn giao các hợp đồng với nhà cung cấp, đối tác (nếu có) để người mua có thể tiếp tục mối quan hệ.
- Chuyển đổi tên hợp đồng thuê: Liên hệ chủ nhà để làm thủ tục chuyển đổi tên trên hợp đồng thuê mặt bằng sang tên người mua. Điều này rất quan trọng để người mua có quyền hợp pháp sử dụng mặt bằng.
Hỗ trợ sau bàn giao
- Hướng dẫn vận hành: Người bán nên hỗ trợ người mua trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 1-2 tuần) để hướng dẫn về quy trình vận hành, công thức món ăn, cách sử dụng thiết bị, hệ thống quản lý.
- Giới thiệu nhà cung cấp: Giới thiệu người mua với các nhà cung cấp nguyên vật liệu, giúp họ duy trì nguồn hàng ổn định và chất lượng.
- Giải quyết vấn đề phát sinh: Sẵn sàng hỗ trợ người mua giải quyết các vấn đề nhỏ phát sinh trong thời gian đầu.
Thanh lý và thay đổi thông tin
- Thanh lý hợp đồng lao động: Người bán cần thanh lý hợp đồng lao động và thanh toán đầy đủ các quyền lợi cho nhân viên cũ nếu họ không tiếp tục làm việc với chủ mới.
- Thay đổi thông tin kinh doanh: Người mua cần làm thủ tục thay đổi thông tin đăng ký kinh doanh (tên chủ sở hữu, người đại diện pháp luật) tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.
- Cập nhật thông tin trên các nền tảng: Thay đổi thông tin chủ sở hữu trên các ứng dụng giao đồ ăn, các trang mạng xã hội, Google My Business.
“Quy trình mua bán nhà hàng” tưởng chừng phức tạp nhưng nếu bạn nắm rõ từng bước và chuẩn bị kỹ lưỡng, bạn hoàn toàn có thể thực hiện một giao dịch thành công. Dù ở vai trò người bán hay người mua, sự minh bạch, cẩn trọng và sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý sẽ là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi của bạn và đạt được mục tiêu kinh doanh. Chúc bạn có một thương vụ mua bán nhà hàng thật hiệu quả!
