Khi bạn quyết định dấn thân vào ngành F&B và mở một nhà hàng, một trong những câu hỏi lớn đầu tiên bạn phải đối mặt là “nên thuê hay mua nhà hàng?”. Đây không chỉ là một quyết định tài chính đơn thuần mà còn ảnh hưởng sâu sắc đến chiến lược kinh doanh, sự ổn định lâu dài và khả năng mở rộng của bạn. Mỗi lựa chọn đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, phù hợp với từng tình hình tài chính, kinh nghiệm và mục tiêu của mỗi người. Bài viết này sẽ cùng bạn phân tích kỹ lưỡng các khía cạnh của việc thuê và mua nhà hàng, từ chi phí ban đầu, tính linh hoạt, đến tiềm năng tăng trưởng và rủi ro, giúp bạn có cái nhìn toàn diện để đưa ra quyết định đầu tư thông minh và phù hợp nhất với bản thân.
Nên thuê nhà hàng: Lựa chọn phổ biến cho người mới bắt đầu và muốn thử nghiệm
Thuê mặt bằng là lựa chọn phổ biến và thường được ưu tiên bởi những người mới gia nhập ngành hoặc muốn thử nghiệm ý tưởng kinh doanh.
Ưu điểm của việc thuê nhà hàng
- Vốn đầu tư ban đầu thấp: Đây là lợi thế lớn nhất. Bạn không cần phải bỏ ra một khoản tiền khổng lồ để mua bất động sản. Thay vào đó, bạn chỉ cần trả tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng. Điều này giúp bạn tiết kiệm được đáng kể nguồn vốn để tập trung vào các khoản chi phí quan trọng khác như cải tạo, trang thiết bị, nguyên vật liệu và marketing.
- Ví dụ: Để mua một căn nhà phố ở trung tâm thành phố Hồ Chí Minh làm nhà hàng có thể tốn hàng chục tỷ đồng, trong khi tiền đặt cọc và thuê nhà hàng trong vài tháng chỉ tốn vài trăm triệu đồng. Khoản tiền chênh lệch này có thể dùng để đầu tư vào bếp, nguyên liệu cao cấp, hoặc chiến dịch quảng cáo rầm rộ hơn.
- Tính linh hoạt cao:
- Dễ dàng thay đổi địa điểm: Nếu vị trí hiện tại không hiệu quả, hoặc bạn muốn thử nghiệm một thị trường mới, việc chuyển đổi địa điểm khi thuê sẽ dễ dàng hơn nhiều so với việc sở hữu. Bạn chỉ cần thanh lý hợp đồng thuê và tìm mặt bằng mới.
- Thích ứng với sự thay đổi của thị trường: Ngành F&B luôn thay đổi nhanh chóng. Thuê giúp bạn dễ dàng thay đổi quy mô, mô hình kinh doanh hoặc đóng cửa nếu không hiệu quả, giảm thiểu rủi ro thua lỗ lớn.
- Thử nghiệm ý tưởng mới: Nếu bạn có một ý tưởng kinh doanh mới lạ và muốn thử nghiệm phản ứng của thị trường, thuê mặt bằng sẽ là lựa chọn an toàn hơn.
- Tránh các vấn đề về bất động sản: Khi thuê, bạn không phải lo lắng về các vấn đề liên quan đến việc sở hữu bất động sản như thuế đất, bảo trì lớn, sửa chữa cấu trúc, hoặc các biến động giá trị của bất động sản. Đó là trách nhiệm của chủ nhà.
- Tập trung nguồn lực vào kinh doanh cốt lõi: Thay vì phải dành thời gian và tiền bạc để quản lý tài sản, bạn có thể dồn toàn bộ tâm sức vào việc phát triển món ăn, chất lượng dịch vụ, và xây dựng thương hiệu.
Nhược điểm của việc thuê nhà hàng
- Không sở hữu tài sản và không có tài sản tích lũy: Mọi khoản tiền thuê bạn trả hàng tháng đều là chi phí, không tạo ra tài sản tích lũy cho bạn. Khi hợp đồng kết thúc, bạn không có gì ngoài trải nghiệm kinh doanh.
- Phụ thuộc vào chủ nhà:
- Rủi ro tăng giá thuê: Chủ nhà có thể tăng giá thuê khi hết hợp đồng, đặc biệt là ở những vị trí đắc địa. Điều này có thể ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận của bạn, thậm chí buộc bạn phải di dời nếu không chịu được giá mới.
- Nguy cơ không gia hạn hợp đồng: Chủ nhà có thể quyết định không gia hạn hợp đồng vì bất kỳ lý do nào (muốn bán nhà, lấy lại để tự kinh doanh, cho thuê người khác với giá cao hơn). Điều này sẽ khiến bạn phải tìm kiếm mặt bằng mới, tốn kém chi phí di chuyển và mất lượng khách quen.
- Hạn chế cải tạo: Hợp đồng thuê thường có điều khoản hạn chế việc cải tạo, sửa chữa lớn. Mọi thay đổi đáng kể đều cần sự đồng ý của chủ nhà.
- Chi phí thuê là khoản chi phí cố định: Dù kinh doanh tốt hay không tốt, bạn vẫn phải trả tiền thuê hàng tháng. Điều này tạo áp lực tài chính liên tục, đặc biệt trong giai đoạn đầu hoặc khi thị trường gặp khó khăn.
- Không có giá trị thừa kế/bán lại tài sản: Bạn chỉ có thể sang nhượng lại hợp đồng thuê và giá trị của các tài sản cố định mà bạn đã đầu tư (như thiết bị bếp, nội thất), chứ không phải giá trị của toàn bộ bất động sản.
Cô An, bạn thân của mẹ tôi, từng mở một quán bún riêu rất đông khách. Quán luôn có lợi nhuận tốt, nhưng sau 5 năm kinh doanh, chủ nhà quyết định không cho thuê nữa vì muốn sửa sang lại để con cái ở. Cô An đành phải đóng cửa quán, dù rất tiếc, và mất một thời gian dài mới tìm được mặt bằng mới, rồi lại phải xây dựng lại từ đầu. Đó là rủi ro rất lớn khi bạn thuê.
Nên mua nhà hàng: Lựa chọn cho tầm nhìn dài hạn và tiềm lực tài chính vững chắc
Mua nhà hàng (bao gồm cả bất động sản) là một quyết định lớn, đòi hỏi tiềm lực tài chính mạnh mẽ nhưng cũng mang lại những lợi ích đáng kể về lâu dài.
Ưu điểm của việc mua nhà hàng
- Sở hữu tài sản và tích lũy giá trị: Bạn sở hữu bất động sản, đây là một tài sản có giá trị và có khả năng tăng giá theo thời gian. Nếu kinh doanh không hiệu quả, bạn vẫn có thể bán bất động sản để thu hồi vốn hoặc thậm chí có lời.
- Ổn định và an toàn lâu dài: Bạn không phải lo lắng về việc chủ nhà tăng giá thuê hay không gia hạn hợp đồng. Bạn có toàn quyền sử dụng và kinh doanh ổn định tại vị trí đó trong thời gian dài.
- Toàn quyền cải tạo và thiết kế: Bạn có thể tự do thiết kế, cải tạo không gian theo ý muốn, phù hợp với phong cách nhà hàng và mục tiêu kinh doanh mà không cần xin phép ai.
- Tạo ra tài sản thế chấp: Bất động sản thuộc sở hữu của bạn có thể được dùng làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng, phục vụ cho việc mở rộng kinh doanh hoặc đầu tư khác.
- Có thể cho thuê lại hoặc sang nhượng với giá trị cao: Nếu một ngày nào đó bạn không muốn kinh doanh nữa, bạn có thể cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà hàng, hoặc bán lại toàn bộ bất động sản kèm theo giá trị thương hiệu nhà hàng (nếu có) với giá cao hơn nhiều so với giá mua ban đầu.
Nhược điểm của việc mua nhà hàng
- Vốn đầu tư ban đầu rất lớn: Đây là rào cản lớn nhất. Để mua một bất động sản phù hợp cho nhà hàng, bạn cần một số vốn cực kỳ lớn, có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng ở các thành phố lớn. Điều này có thể khiến bạn bị “chôn vốn” và thiếu hụt dòng tiền cho các hoạt động kinh doanh khác.
- Tính linh hoạt thấp:
- Khó thay đổi địa điểm: Nếu vị trí không hiệu quả, việc bán lại bất động sản có thể mất nhiều thời gian và không chắc chắn có lời. Bạn sẽ bị “kẹt” lại với vị trí đó.
- Khó thích nghi với thị trường: Nếu mô hình kinh doanh không còn phù hợp với thị hiếu, việc chuyển đổi công năng của một bất động sản đã được thiết kế riêng cho nhà hàng có thể gặp khó khăn và tốn kém.
- Gánh chịu các rủi ro của bất động sản: Bạn phải chịu trách nhiệm về mọi chi phí bảo trì, sửa chữa lớn (ví dụ: thấm dột, hư hỏng kết cấu), thuế bất động sản, và rủi ro về biến động giá trị thị trường bất động sản.
- Áp lực tài chính từ khoản vay (nếu có): Nếu bạn vay ngân hàng để mua, bạn sẽ phải chịu áp lực trả lãi và gốc hàng tháng, bất kể tình hình kinh doanh tốt hay xấu.
- Khả năng “chôn vốn”: Thay vì dùng tiền để đầu tư vào nhiều dự án kinh doanh khác, tiền của bạn sẽ bị tập trung vào một tài sản duy nhất.
Nên thuê hay mua nhà hàng: Những yếu tố cần cân nhắc để đưa ra quyết định
Để đưa ra quyết định “nên thuê hay mua nhà hàng”, bạn cần xem xét nhiều yếu tố cá nhân và khách quan.
Khả năng tài chính và nguồn vốn
- Vốn tự có: Bạn có bao nhiêu tiền mặt sẵn có? Bạn có muốn vay ngân hàng không? Khả năng trả nợ của bạn như thế nào?
- Ngân sách cho các khoản mục khác: Sau khi trừ đi chi phí thuê/mua, bạn còn đủ tiền để đầu tư vào cải tạo, trang thiết bị, marketing, nguyên vật liệu và quỹ dự phòng không?
- Lời khuyên: Đừng dồn hết tiền vào việc mua mặt bằng. Hãy đảm bảo bạn có đủ vốn lưu động để vận hành nhà hàng ít nhất trong 6-12 tháng đầu, phòng trường hợp kinh doanh chưa ổn định.
Kinh nghiệm và mục tiêu kinh doanh
- Kinh nghiệm trong ngành F&B: Nếu bạn là người mới, thuê là lựa chọn an toàn hơn để “thử lửa” và học hỏi kinh nghiệm. Nếu bạn đã có kinh nghiệm và tự tin vào mô hình kinh doanh của mình, việc mua có thể là bước đi chiến lược.
- Tầm nhìn dài hạn: Bạn có ý định kinh doanh nhà hàng này trong bao lâu? 5 năm, 10 năm, hay muốn phát triển thành chuỗi?
- Nếu chỉ là dự án ngắn hạn hoặc thử nghiệm, thuê là hợp lý.
- Nếu có tầm nhìn dài hạn, muốn xây dựng một “di sản”, và có ý định biến bất động sản thành tài sản tích lũy, mua là lựa chọn tốt hơn.
- Mục tiêu tăng trưởng: Bạn muốn mở rộng quy mô hay số lượng chi nhánh trong tương lai không? Việc sở hữu một mặt bằng có thể là nền tảng vững chắc để mở rộng, nhưng cũng có thể là rào cản nếu bạn muốn di chuyển đến vị trí khác.
Tình hình thị trường và vị trí địa lý
- Sự ổn định của thị trường bất động sản: Giá bất động sản ở khu vực bạn muốn kinh doanh có xu hướng tăng hay giảm?
- Tính cạnh tranh và tiềm năng phát triển của khu vực: Khu vực đó có ổn định không? Có nhiều dự án phát triển trong tương lai không? Các đối thủ cạnh tranh như thế nào?
- Đặc điểm của ngành F&B ở địa phương: Thị hiếu khách hàng có thay đổi nhanh không? Mô hình kinh doanh của bạn có dễ bị lỗi thời không?
Rủi ro và khả năng chấp nhận rủi ro
- Mức độ chấp nhận rủi ro của bản thân: Bạn có sẵn sàng chấp nhận rủi ro về tài chính lớn khi mua bất động sản không?
- Các kịch bản xấu nhất: Hãy nghĩ đến kịch bản xấu nhất là nhà hàng kinh doanh không thành công. Khi đó, việc thuê hay mua sẽ giúp bạn thu hồi vốn tốt hơn?
Lời khuyên từ chuyên gia:
“Nếu bạn là một người mới bắt đầu trong ngành F&B và nguồn vốn còn hạn chế, hãy ưu tiên thuê mặt bằng để giảm thiểu rủi ro và tập trung vào việc vận hành kinh doanh cốt lõi. Sau khi đã có kinh nghiệm, thương hiệu ổn định và dòng tiền vững chắc, bạn có thể cân nhắc việc mua bất động sản để tạo ra tài sản tích lũy lâu dài.” – Lời chia sẻ của anh Minh, một chuyên gia có hơn 15 năm kinh nghiệm trong việc tư vấn các dự án nhà hàng.
Việc “nên thuê hay mua nhà hàng” là một quyết định chiến lược, không có câu trả lời chung cho tất cả mọi người. Nó đòi hỏi bạn phải cân nhắc kỹ lưỡng tình hình tài chính cá nhân, kinh nghiệm, mục tiêu kinh doanh và đặc điểm thị trường. Bằng cách phân tích ưu nhược điểm của từng lựa chọn và đối chiếu với bản thân, bạn sẽ tìm ra con đường phù hợp nhất để hiện thực hóa ước mơ kinh doanh ẩm thực của mình. Chúc bạn có một quyết định sáng suốt và thành công!
