Khi lên kế hoạch mở nhà hàng, một trong những yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất mà bạn cần cân nhắc chính là “bảng giá thuê mặt bằng nhà hàng”. Chi phí thuê mặt bằng thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí vận hành, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và khả năng tồn tại của quán. Tuy nhiên, giá thuê mặt bằng không phải là một con số cố định mà dao động rất lớn tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Việc hiểu rõ những yếu tố này và biết cách đàm phán, tối ưu chi phí sẽ giúp bạn tìm được một địa điểm ưng ý với mức giá hợp lý, đặt nền móng vững chắc cho sự thành công của nhà hàng. Bài viết này sẽ cùng bạn khám phá những yếu tố chính ảnh hưởng đến “bảng giá thuê mặt bằng nhà hàng” và chia sẻ các bí quyết để bạn có thể tối ưu chi phí một cách hiệu quả nhất.
Bảng giá thuê mặt bằng nhà hàng: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá thuê
Giá thuê mặt bằng nhà hàng không chỉ đơn thuần là “mặt tiền” hay “trong hẻm” mà còn phụ thuộc vào một ma trận các yếu tố phức tạp.
Vị trí địa lý và khu vực
Đây là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá thuê mặt bằng.
- Trung tâm thành phố (Quận 1, 3, 5 ở TP.HCM; Hoàn Kiếm, Ba Đình ở Hà Nội): Giá thuê cực kỳ cao do tập trung đông dân cư, văn phòng, khách du lịch, và là khu vực kinh tế sầm uất.
- Ví dụ thực tế: Mặt bằng nhà hàng trên các tuyến đường như Đồng Khởi, Lê Lợi (Quận 1, TP.HCM) có thể lên tới 20-50 USD/m2/tháng (khoảng 500.000 – 1.250.000 VNĐ/m2/tháng), thậm chí cao hơn đối với những vị trí siêu đắc địa. Một mặt bằng 100m2 có thể có giá thuê từ 50-125 triệu đồng/tháng.
- Khu vực lân cận trung tâm (Quận Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình ở TP.HCM; Cầu Giấy, Đống Đa ở Hà Nội): Giá thuê thấp hơn nhưng vẫn ở mức cao do có lượng dân cư đông đúc, nhiều văn phòng, trường học.
- Ví dụ: Tại các trục đường chính như Phan Xích Long (Phú Nhuận) hay đường D5 (Bình Thạnh), giá thuê có thể dao động từ 150.000 – 350.000 VNĐ/m2/tháng.
- Khu vực ngoại ô/ven thành phố (Quận 12, Bình Chánh, Thủ Đức cũ ở TP.HCM): Giá thuê thấp nhất, phù hợp với các mô hình nhà hàng bình dân, phục vụ dân địa phương hoặc công nhân khu công nghiệp.
- Ví dụ: Giá thuê ở đây có thể chỉ từ 50.000 – 120.000 VNĐ/m2/tháng.
- Khu công nghiệp: Giá thuê có thể thấp hơn khu dân cư sầm uất, nhưng mặt bằng gần cổng KCN, trên đường chính đi lại của công nhân sẽ có giá cao hơn các vị trí trong hẻm.
Vị trí cụ thể của mặt bằng (mặt tiền hay trong hẻm)
- Mặt tiền đường lớn: Giá thuê cao nhất vì dễ nhìn thấy, lượng người qua lại đông, khả năng tiếp cận khách hàng cao.
- Trong hẻm lớn, có đông người qua lại: Giá thấp hơn mặt tiền nhưng vẫn có tiềm năng kinh doanh nếu hẻm đó là hẻm ăn uống nổi tiếng hoặc thông ra nhiều đường lớn.
- Trong hẻm nhỏ, khó tìm: Giá thuê thấp nhất, phù hợp với các mô hình cần sự yên tĩnh, độc đáo hoặc có lượng khách quen ổn định.
Diện tích và kết cấu mặt bằng
- Diện tích: Diện tích lớn thường đi kèm tổng giá thuê cao hơn, nhưng giá trên mỗi mét vuông có thể thấp hơn một chút so với mặt bằng nhỏ cùng khu vực.
- Số tầng: Nhà nhiều tầng thường có giá thuê cao hơn nhà một tầng.
- Kết cấu: Mặt bằng đã có sẵn hệ thống điện nước, thoát nước, khu vực bếp, nhà vệ sinh đạt chuẩn hay chưa. Nếu đã có sẵn, bạn sẽ tiết kiệm được chi phí cải tạo ban đầu, điều này có thể làm giá thuê nhỉnh hơn một chút nhưng lại đáng giá. Mặt bằng cũ nát, cần sửa chữa nhiều thường có giá thuê thấp hơn.
- Mặt tiền rộng: Mặt tiền càng rộng (chiều ngang) thì giá trị càng cao, vì tạo cảm giác bề thế và dễ dàng thiết kế mặt tiền thu hút khách hàng.
Thời hạn thuê và điều khoản hợp đồng
- Thời hạn thuê dài: Nếu bạn thuê mặt bằng trong thời gian dài (ví dụ 5-10 năm), chủ nhà có thể đưa ra mức giá ưu đãi hơn so với hợp đồng ngắn hạn.
- Điều khoản tăng giá: Mức tăng giá định kỳ (ví dụ 5-10% sau mỗi 2 năm) cũng ảnh hưởng đến tổng chi phí thuê trong dài hạn.
- Đặt cọc và thanh toán: Số tiền đặt cọc và phương thức thanh toán (trả tiền thuê theo tháng, quý, hay năm) cũng cần được cân nhắc.
Tôi có một người bạn mở quán cà phê ở Quận 10. Lúc đầu, cô ấy thuê một mặt bằng giá 30 triệu/tháng nhưng chỉ được 1 năm hợp đồng. Khi quán bắt đầu có khách quen thì chủ nhà đòi tăng giá gần gấp đôi. Cô ấy phải tìm mặt bằng khác. Rút kinh nghiệm, lần sau cô ấy chọn mặt bằng có giá 25 triệu/tháng nhưng hợp đồng 5 năm với cam kết tăng giá không quá 7% mỗi 2 năm. Tính ra lại kinh tế hơn rất nhiều.
Bảng giá thuê mặt bằng nhà hàng: Cách tối ưu chi phí hiệu quả
Chi phí thuê mặt bằng là một khoản đầu tư lớn. Dưới đây là những cách giúp bạn tối ưu chi phí này.
Nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng
- Tham khảo nhiều nguồn: Không chỉ xem trên các trang web rao vặt (https://www.google.com/search?q=Batdongsan.com.vn, Chợ Tốt, Muaban.net), bạn nên liên hệ các công ty môi giới bất động sản chuyên nghiệp (JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, Savills) hoặc môi giới cá nhân có kinh nghiệm tại khu vực bạn quan tâm. Họ có thể có những thông tin mặt bằng chưa được công khai.
- Khảo sát thực tế: Dành thời gian đi bộ, đi xe qua các tuyến đường, khu phố tiềm năng. Quan sát các biển “Cho thuê” hoặc “Sang nhượng”. Đôi khi, mặt bằng tốt nhất lại không được quảng cáo rầm rộ.
- Tham khảo giá các quán đã thuê/sang nhượng: Hỏi thăm các chủ quán đã kinh doanh ở khu vực đó về mức giá thuê họ đang trả.
Đàm phán với chủ nhà
- Lý do tăng/giảm giá:
- Đối với chủ nhà: Cần hiểu rõ những yếu tố nào khiến chủ nhà định giá như vậy (vị trí, tiềm năng khu vực, đầu tư ban đầu của họ…).
- Đối với bạn (người thuê): Nếu mặt bằng cần sửa chữa lớn, hoặc nằm ở vị trí không quá đắc địa, bạn có thể dùng những điểm này để thương lượng giảm giá.
- Thời gian thuê: Đề xuất ký hợp đồng dài hạn (3-5 năm trở lên) để có lợi thế thương lượng giá thuê tốt hơn hoặc mức tăng giá thấp hơn trong tương lai.
- Phương thức thanh toán: Nếu bạn có thể thanh toán một lần cho nhiều tháng (ví dụ 6 tháng hoặc 1 năm), chủ nhà có thể đồng ý giảm giá thuê một chút.
- Đề xuất điều khoản tăng giá rõ ràng: Đàm phán để mức tăng giá định kỳ thấp nhất có thể và được ghi rõ trong hợp đồng.
- Minh bạch và thiện chí: Tạo mối quan hệ tốt với chủ nhà ngay từ đầu. Sự thiện chí và minh bạch sẽ giúp quá trình đàm phán diễn ra thuận lợi hơn.
Cân nhắc các yếu tố khác để bù trừ chi phí
- Mặt bằng cần sửa chữa: Nếu bạn thuê mặt bằng cần sửa chữa nhiều, bạn có thể thương lượng giá thuê thấp hơn hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ một phần chi phí cải tạo ban đầu.
- Ví dụ: Mặt bằng trống, chưa có hệ thống thoát nước, điện 3 pha cho bếp có thể yêu cầu chủ nhà giảm giá thuê 2-3 triệu/tháng trong năm đầu tiên để bù đắp chi phí đầu tư hạ tầng.
- Hỗ trợ từ chủ nhà: Một số chủ nhà có thể hỗ trợ bạn trong các vấn đề nhỏ như sửa chữa điện nước phát sinh, lắp đặt đường truyền internet.
- Tìm kiếm mặt bằng sang nhượng: Đôi khi, việc sang nhượng lại một nhà hàng đang hoạt động có thể có chi phí mặt bằng tốt hơn do hợp đồng thuê cũ có giá ưu đãi. Tuy nhiên, bạn cần thẩm định kỹ lưỡng tình hình kinh doanh và các khoản nợ của quán cũ.
Lập kế hoạch tài chính chi tiết
- Ngân sách tối đa: Xác định rõ số tiền tối đa bạn có thể chi cho thuê mặt bằng (bao gồm tiền cọc, tiền thuê trả trước, và các chi phí khác).
- Tỷ lệ chi phí thuê/doanh thu: Chi phí thuê nhà hàng lý tưởng không nên vượt quá 10-15% tổng doanh thu dự kiến của quán. Nếu vượt quá con số này, bạn cần cân nhắc lại hoặc tìm cách tối ưu hóa doanh thu.
- Dự phòng chi phí phát sinh: Luôn chuẩn bị một khoản dự phòng cho các chi phí bất ngờ liên quan đến mặt bằng (sửa chữa, bảo trì…).
Bảng giá thuê mặt bằng nhà hàng: Những sai lầm cần tránh
- Quá tập trung vào giá rẻ: Đừng chỉ vì giá thuê rẻ mà bỏ qua các yếu tố quan trọng khác như vị trí, lưu lượng khách, hoặc tình trạng mặt bằng. Một mặt bằng giá rẻ nhưng không có khách hàng tiềm năng hoặc phải sửa chữa quá nhiều có thể trở thành “cái bẫy”.
- Không tìm hiểu kỹ hợp đồng: Không đọc kỹ từng điều khoản trong hợp đồng thuê, đặc biệt là các điều khoản về tăng giá, thời hạn thuê, điều kiện chấm dứt hợp đồng, và khả năng sang nhượng.
- Không khảo sát thực tế: Dựa vào hình ảnh hoặc thông tin trên mạng mà không đến tận nơi khảo sát kỹ lưỡng tình trạng mặt bằng và môi trường xung quanh.
- Không đàm phán: Cứ nghĩ giá đưa ra là cố định mà không thử đàm phán để có được mức giá tốt hơn hoặc các điều khoản ưu đãi hơn.
- Bỏ qua chi phí phát sinh: Chỉ tính tiền thuê mà quên mất các khoản chi phí khác như tiền đặt cọc, tiền trả trước, phí quản lý, phí điện nước, chi phí cải tạo.
“Bảng giá thuê mặt bằng nhà hàng” là một con số quan trọng, nhưng nó chỉ là một phần của bức tranh lớn. Để thành công, bạn cần không chỉ tìm được một địa điểm với mức giá hợp lý mà còn phải đảm bảo vị trí đó phù hợp với mô hình kinh doanh, có tiềm năng phát triển và hợp đồng thuê rõ ràng, bảo vệ quyền lợi của bạn. Hãy là một người thuê thông thái, nghiên cứu kỹ lưỡng, đàm phán khéo léo và luôn tham vấn ý kiến chuyên gia khi cần thiết. Chúc bạn sớm tìm được mặt bằng ưng ý và mở nhà hàng thành công!
