Khi bắt đầu kinh doanh nhà hàng, việc tìm được một mặt bằng ưng ý đã khó, nhưng việc ký kết một “hợp đồng thuê nhà hàng mẫu” chặt chẽ, đầy đủ và công bằng còn quan trọng hơn. Hợp đồng thuê không chỉ là một văn bản pháp lý mà còn là nền tảng cho mối quan hệ lâu dài giữa bạn và chủ nhà. Một hợp đồng thiếu sót hoặc không rõ ràng có thể dẫn đến những tranh chấp, rủi ro pháp lý và tổn thất tài chính không đáng có. Bài viết này sẽ cùng bạn đi sâu vào từng điều khoản quan trọng cần có trong một “hợp đồng thuê nhà hàng mẫu”, những lưu ý cốt lõi và các kinh nghiệm thực tế để bạn có thể tự tin ký kết, bảo vệ tối đa quyền lợi của mình khi thuê mặt bằng kinh doanh ẩm thực.
Hợp đồng thuê nhà hàng mẫu: Các điều khoản cơ bản cần nắm vững
Một bản “hợp đồng thuê nhà hàng mẫu” dù phức tạp đến đâu cũng sẽ xoay quanh các điều khoản cơ bản về thông tin các bên, đối tượng hợp đồng, giá cả và thời hạn.
Thông tin các bên ký kết hợp đồng
- Thông tin bên cho thuê (chủ nhà):
- Họ và tên, ngày sinh, số CMND/CCCD, ngày cấp, nơi cấp.
- Địa chỉ thường trú, số điện thoại liên hệ.
- Nếu là doanh nghiệp, cần ghi rõ tên công ty, mã số thuế, địa chỉ trụ sở, người đại diện pháp luật (chức danh, CMND/CCCD).
- Thông tin về quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà/đất cho thuê (số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
- Thông tin bên thuê (bạn):
- Họ và tên, ngày sinh, số CMND/CCCD, ngày cấp, nơi cấp.
- Địa chỉ thường trú, số điện thoại liên hệ.
- Nếu là doanh nghiệp/tổ chức, cần ghi rõ tên công ty, mã số thuế, địa chỉ trụ sở, người đại diện pháp luật (chức danh, CMND/CCCD).
Đối tượng hợp đồng và mục đích thuê
- Mô tả chi tiết mặt bằng:
- Địa chỉ chính xác của nhà hàng (số nhà, tên đường, phường/xã, quận/huyện, tỉnh/thành phố).
- Diện tích sử dụng thực tế (chiều rộng, chiều dài, số tầng, tổng diện tích sàn).
- Tình trạng hiện tại của mặt bằng (kết cấu, hệ thống điện nước, các trang thiết bị cơ bản hiện có). Nên kèm theo bản vẽ hoặc hình ảnh chụp thực tế tại thời điểm ký hợp đồng.
- Mục đích thuê:
- Ghi rõ mục đích thuê là để “kinh doanh nhà hàng, quán ăn, cà phê” hoặc các loại hình F&B khác mà bạn dự định. Điều này rất quan trọng để đảm bảo việc sử dụng đúng quy định và không vi phạm quy hoạch.
Hợp đồng thuê nhà hàng mẫu: Điều khoản tài chính quan trọng nhất
Đây là phần nhạy cảm và cần được thỏa thuận rõ ràng nhất để tránh tranh chấp về sau.
Giá thuê và phương thức thanh toán
- Giá thuê:
- Ghi rõ số tiền thuê bằng số và chữ (ví dụ: “30.000.000 VNĐ (Ba mươi triệu đồng)”).
- Xác định giá thuê đã bao gồm thuế GTGT chưa (nếu bên cho thuê là doanh nghiệp và có xuất hóa đơn GTGT).
- Tiền đặt cọc (ký quỹ):
- Số tiền đặt cọc là bao nhiêu tháng thuê? (Thường là 3-6 tháng).
- Điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng.
- Điều kiện sử dụng tiền đặt cọc để bù đắp thiệt hại (nếu có).
- Kỳ hạn thanh toán:
- Thanh toán theo tháng, quý, hay năm?
- Ngày cụ thể thanh toán mỗi kỳ.
- Hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản ngân hàng).
- Xử lý chậm thanh toán:
- Quy định rõ lãi suất phạt hoặc phí phạt nếu bên thuê chậm thanh toán tiền thuê.
Điều khoản tăng giá thuê
- Mức tăng giá:
- Nêu rõ tỷ lệ phần trăm tăng giá thuê mỗi kỳ (ví dụ: “tăng không quá 10%”).
- Xác định rõ chu kỳ tăng giá (ví dụ: “sau mỗi 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng”).
- Cách thức thông báo: Quy định chủ nhà phải thông báo trước cho bên thuê về việc tăng giá (ví dụ: “trước 30 ngày bằng văn bản”).
Anh Hưng, chủ một nhà hàng lẩu nướng, từng gặp rắc rối vì hợp đồng thuê nhà cũ không ghi rõ điều khoản tăng giá. Sau 1 năm, chủ nhà đột ngột đòi tăng giá đến 30%, khiến anh rất khó khăn trong việc cân đối chi phí. Rút kinh nghiệm, khi ký hợp đồng mới, anh Hưng đã yêu cầu chủ nhà cam kết rõ ràng mức tăng giá không quá 10% mỗi 2 năm.
Hợp đồng thuê nhà hàng mẫu: Điều khoản về thời hạn và chấm dứt hợp đồng
Thời hạn thuê và các điều kiện chấm dứt hợp đồng ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định kinh doanh của bạn.
Thời hạn thuê
- Thời gian thuê cụ thể: Ghi rõ số năm, từ ngày nào đến ngày nào.
- Lưu ý: Đối với nhà hàng, bạn nên cố gắng đàm phán thời hạn thuê ít nhất 3-5 năm để có đủ thời gian hòa vốn đầu tư ban đầu vào cải tạo và xây dựng thương hiệu.
Gia hạn hợp đồng
- Quy định về ưu tiên gia hạn: Bên thuê có được ưu tiên gia hạn hợp đồng không?
- Thời gian thông báo: Quy định thời gian bên thuê phải thông báo ý định gia hạn trước khi hợp đồng cũ kết thúc (ví dụ: “trước 3 tháng”).
- Điều kiện gia hạn: Giá thuê và các điều khoản khác khi gia hạn (có thể giữ nguyên hoặc thương lượng lại).
Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn
- Điều kiện chấm dứt: Nêu rõ các trường hợp cả bên cho thuê và bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng trước thời hạn (ví dụ: vi phạm nghiêm trọng điều khoản hợp đồng, trường hợp bất khả kháng, mặt bằng bị quy hoạch…).
- Thông báo trước: Quy định thời gian thông báo trước khi chấm dứt (thường là 30-90 ngày).
- Đền bù:
- Nếu bên thuê chấm dứt trước hạn không có lý do chính đáng: Thường sẽ mất tiền đặt cọc hoặc phải đền bù một số tiền nhất định.
- Nếu bên cho thuê chấm dứt trước hạn không có lý do chính đáng: Phải bồi thường cho bên thuê (thường là số tiền tương đương tiền đặt cọc hoặc gấp đôi tiền đặt cọc).
Hợp đồng thuê nhà hàng mẫu: Quyền và nghĩa vụ của các bên
Phần này quy định rõ ràng trách nhiệm và quyền lợi của cả chủ nhà và người thuê, giúp tránh những mâu thuẫn trong quá trình sử dụng.
Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê
- Quyền:
- Nhận đủ tiền thuê đúng hạn.
- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng tài sản.
- Kiểm tra tình trạng mặt bằng định kỳ (phải thông báo trước).
- Chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm các điều khoản nghiêm trọng.
- Nghĩa vụ:
- Bàn giao mặt bằng đúng thời hạn, đúng tình trạng như đã thỏa thuận.
- Đảm bảo mặt bằng không bị tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch giải tỏa trong thời gian thuê.
- Không tự ý tăng giá thuê ngoài thỏa thuận.
- Đảm bảo quyền sử dụng ổn định của bên thuê.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê
- Quyền:
- Sử dụng mặt bằng đúng mục đích đã thỏa thuận.
- Yêu cầu bên cho thuê thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng.
- Được ưu tiên gia hạn hợp đồng (nếu có điều khoản).
- Nghĩa vụ:
- Thanh toán tiền thuê đầy đủ và đúng hạn.
- Sử dụng mặt bằng đúng mục đích, không gây mất trật tự, an ninh.
- Bảo quản tài sản, sửa chữa những hư hỏng do lỗi của mình.
- Tuân thủ các quy định pháp luật về PCCC, vệ sinh môi trường.
- Khi chấm dứt hợp đồng, bàn giao lại mặt bằng theo đúng tình trạng ban đầu (trừ hao mòn tự nhiên).
Hợp đồng thuê nhà hàng mẫu: Các điều khoản bổ sung quan trọng
Ngoài các điều khoản cơ bản, một số điều khoản bổ sung dưới đây sẽ giúp bảo vệ bạn tốt hơn.
Sửa chữa và cải tạo mặt bằng
- Phạm vi sửa chữa: Quy định rõ bên thuê được phép sửa chữa, cải tạo những gì (ví dụ: chỉ được sửa chữa nội thất, không được thay đổi kết cấu).
- Xin phép: Có cần xin phép chủ nhà bằng văn bản trước khi cải tạo không?
- Chi phí sửa chữa: Ai sẽ chịu chi phí cho các hạng mục sửa chữa lớn/nhỏ? (Thường bên thuê chịu chi phí cải tạo để phục vụ kinh doanh, bên cho thuê chịu chi phí sửa chữa các hư hỏng lớn thuộc về kết cấu nhà).
- Hoàn trả hiện trạng: Khi chấm dứt hợp đồng, bên thuê có phải hoàn trả mặt bằng về hiện trạng ban đầu không? Hay có thể giữ lại những phần cải tạo? Điều này cần được thỏa thuận rõ ràng để tránh phát sinh chi phí lớn khi trả mặt bằng.
Chuyển nhượng/Sang nhượng hợp đồng thuê
- Điều kiện cho phép chuyển nhượng: Quy định rõ bên thuê có được phép chuyển nhượng hoặc sang nhượng lại hợp đồng thuê cho bên thứ ba không?
- Sự đồng ý của chủ nhà: Yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà là bắt buộc. Chủ nhà có quyền từ chối hay không? Nếu từ chối thì lý do gì?
- Phí chuyển nhượng: Có phát sinh phí cho chủ nhà khi chuyển nhượng không?
Đây là một điều khoản cực kỳ quan trọng cho nhà hàng. Bạn tôi, chị Linh, khi muốn sang nhượng quán cà phê của mình đã rất vất vả vì hợp đồng thuê không có điều khoản này. Chủ nhà không đồng ý cho chị sang nhượng, khiến chị phải chấp nhận thanh lý hợp đồng và chịu mất tiền đặt cọc.
Xử lý tranh chấp
- Thương lượng: Ưu tiên giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải.
- Tòa án: Nếu không thể thương lượng được, đưa vụ việc ra Tòa án có thẩm quyền tại Việt Nam.
Bất khả kháng
- Các trường hợp: Liệt kê các trường hợp được coi là bất khả kháng (thiên tai, chiến tranh, dịch bệnh…).
- Xử lý: Quyền và nghĩa vụ của các bên khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.
Điều khoản chung và hiệu lực hợp đồng
- Số lượng bản: Hợp đồng được lập thành mấy bản, mỗi bên giữ mấy bản.
- Hiệu lực: Ngày ký và ngày hợp đồng có hiệu lực.
- Công chứng: Có yêu cầu công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng không? (Rất nên công chứng để đảm bảo tính pháp lý cao nhất).
Hợp đồng thuê nhà hàng mẫu: Lời khuyên khi ký kết
- Đọc kỹ từng câu chữ: Đừng bao giờ ký hợp đồng mà không đọc kỹ từng điều khoản. Nếu có chỗ nào không hiểu, hãy hỏi rõ hoặc tìm kiếm sự tư vấn.
- Đàm phán rõ ràng: Mọi sự thỏa thuận bằng miệng cần được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng bằng văn bản.
- Tham khảo ý kiến luật sư: Luôn là lời khuyên số một. Một luật sư chuyên về bất động sản hoặc luật kinh doanh sẽ giúp bạn rà soát lại toàn bộ hợp đồng, phát hiện những điều khoản bất lợi và đề xuất chỉnh sửa để bảo vệ quyền lợi của bạn. Chi phí luật sư ban đầu có thể nhỏ hơn rất nhiều so với những rủi ro pháp lý có thể xảy ra sau này.
- Yêu cầu giấy tờ pháp lý của chủ nhà và mặt bằng: Đảm bảo chủ nhà là chủ sở hữu hợp pháp và mặt bằng không nằm trong diện tranh chấp hoặc quy hoạch.
Một bản “hợp đồng thuê nhà hàng mẫu” không chỉ là một văn bản khô khan mà là tấm khiên bảo vệ cho công việc kinh doanh của bạn. Bằng cách nắm vững các điều khoản quan trọng và áp dụng những lưu ý trên, bạn sẽ tự tin hơn khi bước vào giai đoạn thuê mặt bằng, tạo dựng một nền tảng vững chắc cho sự phát triển của nhà hàng. Chúc bạn có một hợp đồng thuê ưng ý và kinh doanh thuận lợi!
