Khi bạn có ý định mua lại một nhà hàng đang hoạt động, hoặc bạn đang là chủ nhà hàng và muốn sang nhượng, việc “định giá nhà hàng đang kinh doanh” là một bước cực kỳ quan trọng. Định giá đúng không chỉ giúp người mua đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt, tránh bị hớ, mà còn giúp người bán đưa ra mức giá hợp lý, thu hút được người mua tiềm năng. Tuy nhiên, việc định giá một nhà hàng không hề đơn giản, nó không chỉ dựa vào giá trị tài sản hữu hình mà còn bao gồm nhiều yếu tố vô hình khác. Bài viết này sẽ chia sẻ chi tiết các phương pháp định giá nhà hàng đang kinh doanh phổ biến, cùng với những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị của một nhà hàng, giúp bạn có được cái nhìn toàn diện và đưa ra mức giá công bằng nhất.
Định giá nhà hàng đang kinh doanh: Phương pháp định giá phổ biến
Để định giá một nhà hàng đang kinh doanh, chúng ta không thể chỉ dựa vào một yếu tố duy nhất. Cần kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để có cái nhìn tổng quan và chính xác nhất.
Phương pháp định giá dựa trên tài sản
Đây là phương pháp cơ bản nhất, tập trung vào giá trị của các tài sản hữu hình mà nhà hàng đang sở hữu.
- Tài sản hữu hình: Bao gồm toàn bộ cơ sở vật chất, trang thiết bị của nhà hàng như:
- Giá trị cải tạo mặt bằng: Đây là khoản chi phí ban đầu chủ nhà hàng đã bỏ ra để thiết kế, xây dựng, trang trí không gian quán. Bạn cần đánh giá mức độ khấu hao và độ phù hợp của thiết kế hiện tại.
- Trang thiết bị nhà bếp: Bếp từ, lò nướng, tủ lạnh, máy rửa chén, hệ thống hút mùi, chậu rửa, dụng cụ nấu ăn, v.v. Cần kiểm tra tình trạng, thương hiệu, năm sản xuất và ước tính giá trị còn lại.
- Nội thất và vật dụng: Bàn ghế, quầy bar, hệ thống đèn, điều hòa, đồ trang trí, hệ thống âm thanh, chén đĩa, ly cốc… Đánh giá độ mới, phong cách và mức độ phù hợp với nhu cầu.
- Hàng tồn kho: Nguyên vật liệu, thực phẩm, đồ uống còn lại trong kho. Thường sẽ được kiểm kê và định giá riêng tại thời điểm chuyển giao.
- Cách thực hiện:
- Lập danh mục chi tiết tất cả tài sản hiện có của nhà hàng.
- Đánh giá giá trị ban đầu và mức độ khấu hao của từng tài sản dựa trên thời gian sử dụng, tình trạng thực tế và giá thị trường của các sản phẩm tương tự.
- Cộng tổng giá trị còn lại của tất cả các tài sản.
- Ưu điểm: Phương pháp này dễ thực hiện, mang tính khách quan cao vì dựa trên những gì hiện hữu.
- Nhược điểm: Không phản ánh được giá trị của các yếu tố vô hình như thương hiệu, uy tín, tệp khách hàng, lợi thế kinh doanh. Ví dụ, một nhà hàng có thiết bị cũ nhưng lượng khách đông và ổn định thì giá trị thực tế sẽ cao hơn nhiều so với tổng giá trị tài sản.
Phương pháp định giá dựa trên doanh thu/lợi nhuận (phương pháp định giá theo thu nhập)
Đây là phương pháp quan trọng hơn cả, bởi vì mục đích cuối cùng của việc kinh doanh là tạo ra lợi nhuận. Giá trị của một nhà hàng thường được định giá dựa trên khả năng sinh lời trong tương lai.
- Cơ sở: Dựa vào doanh thu hoặc lợi nhuận trung bình hàng tháng/hàng năm của nhà hàng. Có một số công thức phổ biến:
- Dựa trên doanh thu: Giá trị nhà hàng = Doanh thu trung bình hàng tháng/năm x Hệ số. Hệ số này thường dao động từ 0.5 đến 2.0 tùy thuộc vào ngành và các yếu tố khác.
- Dựa trên lợi nhuận ròng (Net Profit): Giá trị nhà hàng = Lợi nhuận ròng trung bình hàng tháng/năm x Hệ số. Hệ số này thường cao hơn, có thể từ 12 đến 36 lần lợi nhuận ròng hàng tháng (tương đương 1-3 năm lợi nhuận ròng).
- Cách thực hiện:
- Yêu cầu chủ cũ cung cấp báo cáo tài chính chi tiết trong ít nhất 2-3 năm gần nhất (báo cáo doanh thu, lợi nhuận, chi phí).
- Kiểm tra tính minh bạch và chính xác của các báo cáo này (có thể cần sự hỗ trợ của kế toán độc lập).
- Tính toán doanh thu trung bình và lợi nhuận ròng trung bình.
- Áp dụng các hệ số phù hợp.
- Ví dụ thực tế: Một nhà hàng có lợi nhuận ròng trung bình 50 triệu đồng/tháng. Nếu áp dụng hệ số 24 (tức 2 năm lợi nhuận), giá trị nhà hàng sẽ là 50 triệu x 24 = 1.2 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu nhà hàng có thương hiệu mạnh, vị trí đắc địa, hệ số này có thể cao hơn.
- Ưu điểm: Phản ánh được khả năng sinh lời của nhà hàng, yếu tố then chốt thu hút nhà đầu tư.
- Nhược điểm: Phụ thuộc nhiều vào tính chính xác và minh bạch của báo cáo tài chính. Nếu chủ cũ “làm đẹp” số liệu, người mua có thể bị định giá sai.
Phương pháp so sánh thị trường (Comparable Sales Method)
Phương pháp này tương tự như khi định giá nhà đất, là so sánh nhà hàng bạn định mua với các nhà hàng khác tương tự đã được mua bán hoặc đang rao bán trên thị trường.
- Cách thực hiện:
- Tìm kiếm thông tin về các giao dịch mua bán nhà hàng tương tự trong cùng khu vực, cùng mô hình kinh doanh, quy mô, và thời gian gần đây.
- So sánh các yếu tố như doanh thu, lợi nhuận, diện tích, vị trí, tình trạng cơ sở vật chất, thương hiệu của nhà hàng bạn định mua với các giao dịch đó.
- Điều chỉnh mức giá dựa trên sự khác biệt giữa các nhà hàng.
- Ưu điểm: Dựa trên dữ liệu thị trường thực tế, mang tính khách quan.
- Nhược điểm: Khó tìm được các nhà hàng “giống hệt” nhau để so sánh. Thông tin về giá giao dịch thực tế của các nhà hàng cũng thường không được công khai đầy đủ.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow – DCF)
Đây là phương pháp phức tạp hơn, thường được sử dụng bởi các chuyên gia tài chính, định giá doanh nghiệp. Nó ước tính giá trị của nhà hàng dựa trên các dòng tiền mà nó dự kiến sẽ tạo ra trong tương lai và chiết khấu về giá trị hiện tại.
- Cơ sở: Dựa trên dự báo doanh thu, chi phí, lợi nhuận và dòng tiền tự do của nhà hàng trong một khoảng thời gian nhất định (ví dụ 5-10 năm), sau đó chiết khấu các dòng tiền đó về giá trị hiện tại bằng một tỷ lệ chiết khấu phù hợp (thường là chi phí vốn bình quân gia quyền – WACC).
- Ưu điểm: Xem xét được tiềm năng phát triển trong tương lai của nhà hàng, không chỉ dựa vào số liệu quá khứ.
- Nhược điểm: Đòi hỏi khả năng dự báo chính xác các yếu tố kinh doanh trong tương lai, vốn rất khó khăn đối với một nhà hàng. Tỷ lệ chiết khấu cũng có thể ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá.
Định giá nhà hàng đang kinh doanh: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
Ngoài các phương pháp định giá, giá trị thực tế của một nhà hàng còn chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố khác, cả hữu hình và vô hình.
Vị trí và tiềm năng mặt bằng
- Vị trí đắc địa: Nằm ở khu vực trung tâm, đông dân cư, văn phòng, du lịch, giao thông thuận tiện, dễ tiếp cận, có chỗ đỗ xe rộng rãi. Một vị trí đẹp có thể chiếm đến 30-50% giá trị của nhà hàng.
- Hợp đồng thuê mặt bằng: Thời hạn thuê còn lại dài, giá thuê hợp lý, điều khoản gia hạn rõ ràng, và đặc biệt là có điều khoản cho phép chuyển nhượng hợp đồng cho chủ mới. Nếu hợp đồng thuê sắp hết hạn hoặc không cho phép chuyển nhượng, giá trị nhà hàng sẽ giảm đáng kể.
Sức khỏe tài chính và hiệu suất kinh doanh
- Doanh thu và lợi nhuận ổn định/tăng trưởng: Một nhà hàng có doanh thu đều đặn và lợi nhuận tăng trưởng qua các năm luôn được định giá cao.
- Tỷ suất lợi nhuận gộp và ròng: Nhà hàng hoạt động hiệu quả, kiểm soát chi phí tốt sẽ có tỷ suất lợi nhuận cao, cho thấy khả năng sinh lời tốt.
- Dòng tiền dương: Khả năng tạo ra tiền mặt để chi trả các khoản nợ và duy trì hoạt động.
- Các khoản nợ: Một nhà hàng không có nợ hoặc ít nợ sẽ có giá trị cao hơn.
Giá trị thương hiệu và tệp khách hàng
- Thương hiệu và uy tín: Nhà hàng có tên tuổi, được biết đến rộng rãi, có đánh giá tốt trên các nền tảng mạng xã hội, ứng dụng đặt món. Thương hiệu mạnh có thể “đáng giá” hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.
- Tệp khách hàng trung thành: Có một lượng lớn khách hàng thường xuyên quay lại, có chương trình khách hàng thân thiết hiệu quả. Điều này đảm bảo nguồn doanh thu ổn định.
- Đánh giá trên mạng xã hội/review: Điểm số cao trên Google Maps, Foody, Tripadvisor, Facebook.
- Menu và công thức độc đáo: Những món ăn đặc trưng, công thức độc quyền tạo nên sự khác biệt và thu hút khách hàng.
Cơ sở vật chất và tình trạng trang thiết bị
- Mức độ mới và hiện đại của trang thiết bị: Trang thiết bị nhà bếp, nội thất còn mới, hiện đại sẽ giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người mua.
- Khả năng hoạt động tốt: Tất cả các thiết bị đều hoạt động ổn định, không hỏng hóc.
- Thiết kế và không gian: Không gian nhà hàng đẹp, phù hợp với phong cách, có tính thẩm mỹ và công năng sử dụng tốt.
Các yếu tố pháp lý và rủi ro tiềm ẩn
- Tính đầy đủ và hợp lệ của giấy phép: Đầy đủ giấy phép đăng ký kinh doanh, an toàn vệ sinh thực phẩm, phòng cháy chữa cháy, v.v. và tất cả đều còn hiệu lực.
- Không có tranh chấp: Nhà hàng không vướng vào bất kỳ tranh chấp nào về pháp lý, lao động, hoặc với nhà cung cấp.
- Nghĩa vụ thuế: Đảm bảo nhà hàng đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thuế, không có nợ thuế.
Yếu tố con người và quy trình vận hành
- Đội ngũ nhân sự: Đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, và gắn bó. Việc giữ lại đội ngũ tốt có thể là một lợi thế lớn cho người mua.
- Hệ thống quản lý: Quy trình vận hành rõ ràng, hiệu quả, có sử dụng phần mềm quản lý.
- Mối quan hệ với nhà cung cấp: Có các mối quan hệ tốt với nhà cung cấp nguyên vật liệu chất lượng, giá cả ổn định.
Định giá nhà hàng đang kinh doanh: Lời khuyên khi mua bán hoặc sang nhượng
Dù bạn là người mua hay người bán, việc định giá một nhà hàng đang kinh doanh là một quá trình cần sự cẩn trọng và chuyên nghiệp.
Đối với người bán
- Chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng: Tập hợp đầy đủ các báo cáo tài chính (doanh thu, lợi nhuận, chi phí), hợp đồng thuê mặt bằng, danh mục tài sản, giấy phép kinh doanh, giấy phép an toàn vệ sinh thực phẩm, giấy phép phòng cháy chữa cháy. Các giấy tờ này càng minh bạch, chi tiết thì giá trị nhà hàng của bạn càng được đánh giá cao.
- Minh bạch thông tin: Chia sẻ thật lòng về lý do bán, điểm mạnh, điểm yếu của nhà hàng. Sự minh bạch sẽ tạo niềm tin cho người mua.
- Sắp xếp, bảo trì tài sản: Đảm bảo trang thiết bị, nội thất của nhà hàng đang ở trong tình trạng tốt nhất có thể. Điều này giúp tăng giá trị cảm nhận và giảm thiểu chi phí sửa chữa cho người mua.
- Tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp: Nếu bạn không tự tin, hãy thuê một đơn vị định giá chuyên nghiệp hoặc một nhà môi giới có kinh nghiệm trong ngành F&B để giúp bạn định giá và tìm kiếm người mua tiềm năng.
Đối với người mua
- Kiểm tra chéo thông tin: Đừng tin tưởng hoàn toàn vào những gì chủ cũ nói. Hãy tự mình kiểm tra các con số tài chính bằng cách quan sát hoạt động thực tế của nhà hàng trong một khoảng thời gian, hoặc nhờ kế toán độc lập kiểm tra sổ sách.
- Thẩm định pháp lý: Tuyệt đối không bỏ qua bước thẩm định pháp lý với sự hỗ trợ của luật sư. Luật sư sẽ giúp bạn kiểm tra tính hợp lệ của tất cả các giấy tờ và phát hiện ra những rủi ro tiềm ẩn.
- Đàm phán khéo léo: Dựa trên kết quả định giá, hãy mạnh dạn đàm phán để có được mức giá tốt nhất. Đừng ngại đặt câu hỏi và yêu cầu thêm thông tin.
- Lập kế hoạch sau mua lại: Ngay cả khi đã định giá và chốt giao dịch, bạn vẫn cần có một kế hoạch kinh doanh chi tiết cho nhà hàng sau khi tiếp quản. Điều này giúp bạn nhanh chóng ổn định hoạt động và phát triển.
Định giá nhà hàng đang kinh doanh là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự kết hợp của nhiều yếu tố và phương pháp. Hy vọng với những chia sẻ trên, bạn sẽ có thêm kiến thức và kinh nghiệm để đưa ra quyết định đúng đắn, dù là mua hay bán một nhà hàng. Chúc bạn thành công!
